深圳争议“最猛烈调控政策”
曾经在某地产公司从事战略管理工作的陈颖告诉记者，深圳目前实施的商品住宅用地捆绑保障性住房的政策，在上世纪90年代初，被英國政府广泛使用过，并获得社会认可。这一措施的推出，改变了政府统一建设廉租房的模式，将市场化经营的开发商引入这一领域，但同时，政府和开发商对于捆绑政策带来的负面影响的消化能力是有限的，在市场经济条件下，压力过度也可能会使整个行业衰退
“深圳出台了最为猛烈的房地产调控地方性政策。”一位业界人士这样评价深圳今年实施的保障性住房捆绑政策，“但是对该政策的长效性及可行性，整个业界都有各種质疑。”
2007年1月5日，深圳市人民政府发布《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》，其中明确规定，由深圳市國土房产局选定部分拟出让的商品住宅用地，由获得商品住宅用地使用权的开发商负责在该商品住宅用地中，按照15％的比例建设政策性住房（含经济适用房、公共租赁住房）。政策性住房竣工后，由开发商无偿将住房移交给市國土房产局。
1月31日，深圳龙岗区两块土地拍卖，却因为无人举牌而流拍。至3月30日，位于深圳宝安区龙华的两块土地拍卖，经金地、万科、振业等多家开发商的激烈角逐，金地集团(行情论坛)最终以8.61亿元的价格获得这两块土地。地块中的15％属于政策性住房。
有一位地产界人士在他的博客里给金地拍得的这两块土地算了一笔账：金地取得的两块地的平均开发成本将高达11000元/平方米左右。“竞拍正在给深圳房价火上浇油。”该人士在博客中写到。
那么该住房捆绑政策的实施，对深圳房价究竟产生怎样的影响，其效果又将如何？
拉升房价？
深圳市國土资源和房产管理局相关人士告诉《第一财经日报》，深圳之所以执行该政策，就是为了贯彻落实去年中央政府出台的“國六条”、“國十五条”房地产宏观调控政策。“尽管文件表述中有所保留，但是实际上深圳从今年开始，所有出让的商品房住宅用地，全部要搭配15%的政策性捆绑政策。”
该人士表示，实施捆绑政策，其实是一个政府采购行为，由政府向开发商采购15%的政策性住房，政府需要多少成本来建造这些房屋，那么就从出让的土地价格中减去相应的地价。“政府只不过是没有拿出钱，而是拿地交换。”
按照该人士所说的，政策实质意义是政府采购行为，那么金地高价拿地是否又有风险，记者采访了金地集团深圳公司董事长黄俊灿，他告诉记者，金地在拿地之前，已经精细核算过成本，而且也核算过预计的收入，所以不可能盲目拿地。
深圳兰江地产副总裁杨大谷表示了不同看法，他认为，商品住宅用地拍卖捆绑15%政策性住房后，虽然拍卖的土地标的额要比正常来得低，但是由于拍卖是公开行为，最终成交价格由市场决定，并不受政府控制，所以这对其他85%的商品房价格依然有影响。
杨大谷告诉记者，目前，深圳龙华的房价正在由8000元/平方米往9000元/平方米靠拢，“3·30”土地竞拍后，金地的开发成本已经高于该价格，更不用说最终的售价了。“这只是一个诱饵。”因为开发商是受利益驱动的，所以开发商会把15%的建造成本摊到商品房成本中去，无形中抬高了房价。
开发商在深圳没有其他途径拿地，只能知难而上，也就意味着将房价继续抬高，最终由消费者埋单。
权宜之计？
在采访中，记者询问了多位房地产业界人士，尽管对政策解读各有侧重，但是业界人士普遍的一種观点是：该政策极大地调动了社会资源来参与改善住房现状。
深圳中原深港研究中心总监张伟告诉《第一财经日报》，政府实行政策性住房捆绑政策，首先考虑了政府自身有没有这么多的人力、物力来建造政策性住房，“以前深圳专门有一个住宅局来负责政策性住房，但是七八年下来，据统计全市也就盖了不超过600万平方米的政策性住房。”即便是政府有精力这么做，选址、配套等問題又都是需要考虑的。
进行捆绑，张伟认为是有效的解决办法，因为开发商擅长建房，而且在商品住宅用地出让这一环节进行捆绑，可以很好地解决配套問題。
曾经在某地产公司从事战略管理工作的陈颖告诉记者，深圳目前实施的商品住宅用地捆绑保障性住房的政策，在上世纪90年代初，被英國政府广泛使用过，并获得社会认可。这一措施的推出，改变了政府统一建设廉租房的模式，将市场化经营的开发商引入这一领域，但同时，政府和开发商对于捆绑政策带来的负面影响的消化能力是有限的，在市场经济条件下，压力过度也可能会使整个行业衰退。
“但同样也要看到，目前这種政策是不得已而为之，是折中、过渡的方式。”张伟认为，理想的方式，还是应该由政府建造政策性住房，既要解决中低收入者的住房問題，又要让商品房市场有秩序，但这需要大量时间。
由于政策中针对单个地块明确规定了15%保障性住房面积，使得业界对该政策能否长效执行心存疑虑。“政策太强硬了。”一位不愿透露姓名的官方人士评价该政策。
杨大谷告诉记者，虽然捆绑政策是目前唯一的通路，开发商也只能跟着政府政策走，但是政策过于强硬，必定会影响到开发商最后的销售和利润，“没有高收入者愿意和低收入者住在一起。”杨大谷认为，政府划分片区开发会比较好，在某一片区内划定15%的区域统一开发政策性住房，既便于管理，也避免了一些社会矛盾。
同时张伟也表示，对于15%这一数据，政府在实践中是否可以考虑变通，或者根据土地的用地性质来决定不同的比例来调控，比如针对一些原本要收回或者罚款的闲置用地，可以适当增加政策性捆绑用地比例，以此抵消这些土地被收回或者被罚款的措施，并带动闲置土地的利用率。
究竟这一政策执行后的效果会怎样，某官方人士也表示效果如何，需要相对长的时间才能看出来，但据他分析，该政策大规模落实还是有难度的，会牵涉到社会贫富差异等矛盾。
高收入者与低收入者同居的麻烦
开发商称土地拍卖捆绑政策是深圳最为猛烈的房地产调控政策，除了15%面积的明确规定外，政策对于小区的物业收费标准和楼盘建筑质量也有明确的要求。而这些规定又都成了业界激烈讨论的政策外延問題。
该政策中规定的小区内实行统一的物业管理模式，这就牵涉到管理费的問題，享受政策性住房的中低收入人群，是否能够交得起与商品房业主同等的管理费用，答案是很明显的。
万科地产首席研究员谭华杰告诉记者，房屋出售之后，交易已经完成，物业管理则是物业公司和小区业主的委托关系，如果保障用房的住户享受特殊待遇，其他业主也肯定不会接受，最后小区的物业合同是经过业主大会通过的，那么85%和15%的业主比例，也肯定会通过同一费用标准，中低收入购房者在比例上是吃亏的，矛盾必然会出现。
而黄俊灿则认为，类似于物业管理费的收取标准，并不是大問題，因为不管是商品房还是经济适用房，都是要缴纳物业管理费用的，但是15%的政策性捆绑住房面积肯定有严格限制，不会出现大户型的住房，所以管理费用等方面，还是按照住房面积来缴纳的，况且，也不见得购买商品房业主的收入都在比较高的一个层面。
杨大谷告诉记者，开发商只负责建房，但是当中低收入购房者和商品房人群真正入住同一小区后，会不会因为贫富差距产生矛盾，中低收入人群甚至他们的下一代是否会受到歧视，产生心理阴影，这都是很有可能發生的事。
而对于另一方面的建筑标准如何界定問題，世联地产董事长陈劲松在博客中点出了其中的矛盾，如果按商品房标准来建造，对中低收入住房者来说，这个门槛太高了。如果建筑标准不统一的话，在一个社区，出现两種规格的建筑，不仅不和谐，也会造成同社区的贫富差距悬殊，到时，不仅商品住房购买者不满意，中低收入住房购买者也不会满意。
某跨地域房产开发商针对目前深圳的现状及该政策表示，他们近期都不会在深圳拿地，因为其中的风险实在是太高，如果今年國家再次出台猛烈的调控政策直接限制房价，那么这種捆绑政策会进一步降低开发商利润，开发商玩不起肯定就不再玩了。
