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上海楼市“三张脸”

更新时间：2007-2-14 0:58:37　文章来源：股票知识网

國家发改委、國家统计局发布统计数据显示，10月份上海房屋销售价格环比下跌1.1％，跌幅连续三个月居全國之首；同时，上海二手房销售价格环比下跌1.2％，亦居全國之首。这意味着，8月以来，上海已连续3个月成为全國房价环比降幅最大的城市。

　　与此同时，上海中原研究咨询中心研究部数据认为：上海中心城区的成交均价在10月却出现连续上涨走势，中心城区均价达每平方米12063元。

　　由于成交量的相应减少，中心城区单个楼盘的价格对区域均价产生较大影响，如徐汇区上涨幅度达到6000元/平方米左右，主要是虹桥乐庭成交的拉动，该盘成交均价高达27000元/平方米，且成交量占徐汇区10月总成交量的1/3左右；受华府天地成交的影响，10月份卢湾区均价达到了25783元/平方米，高居上海各区榜首。

　　权威数据说下降，真实的市场反应是上涨，完全相反的判断让真相变得扑朔迷离。

　　是跌还是涨，即使对这么一个简单的問題，上海楼市观察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海楼市有三张不同的“脸”。

　　“数据脸”：市场供需被涂了一层面膜

　　2005年上海建设配套商品房和中低价商品住房，预售2000万平方米，上市总量近20万套。以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应占供应总量的比重将达65％。其中，闵行区已推出近200万平方米的重大工程动迁配套商品房，主要分布在浦江、梅陇、吴泾、颛桥、莘庄、华漕6个镇和莘庄工业区。

　　这些数据说明，上海配套商品房和中低价商品住房现实供应量巨大，而潜在的供应量同样呈现大幅增长的态势。上海市房地局最新提供的数据显示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地块，2371公顷用地已实施项目招标，可建面积约2500万平方米，新开工面积1046万平方米，实现预售637万平方米。中低价普通商品房用地共有56幅地块，705公顷用地已实施项目招标，可建面积约740万平方米。浦东、闵行、嘉定三个试点供应区首批项目已启动开工，卢湾、浦东配售工作也将于近期启动。

　　在配套商品房和中低价商品住房放量供应的背景下，上海房地产市场的供需出现了明显的逆转，进而影响到房价的波动。汉宇地产市场研究中心数据显示，11月份上海住宅项目成交价格为7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。

　　这不仅表明，上海的房价已经回到甚至低于去年同期的水平，同时因为供应量的增长预期，上海房地产市场还将处于进一步调控中。

　　但在许多市场人士看来，这似乎不是真实的感觉。

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