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天平在向谁倾斜？

更新时间：2007-2-14 0:53:32　文章来源：股票知识网

上海市统计局10月19日公开的“三季度企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。

　　1999年，恰恰是上轮房地产行情的最低谷，之后便是持续6年的狂涨。

　　统计数据显示，作为宏观调控重点行业，上海房地产业企业家信心指数比一季度回落76.5点，进入相对不景气区间，在各行业中居跌幅之首。据调查，在房地产行业，有31.6%的企业家认为企业的生产运营状况“不乐观”；半数以上持平；表示“乐观”的企业家仅占14.9%。

　　这，似乎成为上海楼市博弈的一種结果，或者一種新博弈的开始。

　　房价：跌才是“硬道理”？

　　虽然对于开发商而言，降价仍是立竿见影的营销招数，但房地产商的降价策略是否会引来新一轮的期待呢

　　根据中原研究咨询部最新一轮数据显示：9月，上海市一手住宅在售面积继续保持上升势头，主要是由于供应量较大，而消化量虽然达到113.3万平方米，环比增长32.1%，但仍远低于366.4万平方米的新增供应量，供过于求的现象依然严峻。具体而言，各区住宅供应量上涨势头强劲，需求量仅微幅上升，供求比大多在0.8徘徊。

　　一个有趣的现象是：郊区成交量依然接近总成交量的50%。

　　需求量虽有微幅上升，但开发商付出的是降价的代价，割肉能够换来成交的人气吗？

　　根据中原研究咨询部对于4月以来著名跌价楼盘的调查来看，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米，而原本价位就不高的一些楼盘的价格下降仅为1000元/平方米左右。值得注意的是，这些楼盘价格的下跌并非一步到位，而是每月跌一点，呈阶梯式下调态势。

　　这是否意味着：未来的房价依然会保持持续走低的趋势呢？

　　降价楼盘的价格段主要位于原价在10000-15000元/平方米之间，大约占据了一半以上的比例，而降价后成交均价集中在5000－10000元/平方米。普陀区以及浦东新区成为价格下跌楼盘较为集中的区域。中介公司分析认为，这主要是因为这两个区域在宏观调控之前的房价上涨风潮中，投资比重偏高使这两个区房价透支相当严重。普陀区价格跌幅较大的楼盘地域分布相对集中，大部分分布在万里板块，这一板块由于此前对规划中的轨道交通M7与R3线的概念的过度炒作，导致了3月之前该地区房价上升过快。

　　区位特征相似的还存在于宝山区的大华板块，毗邻普陀区的万里板块，由于位于宝山区，区位的因素使得价格下降幅度最大。另外，具有类似情况的还有闸北的彭浦板块。浦东新区的降价楼盘地域分布较广，以陆家嘴为起点向东、南两个方向散开。陆家嘴以东的“东方明珠國际公寓”、联洋社区的“仁恒河滨城”以及杨高南路上的“锦绣华城”所面临的問題则是投资者撤走之后留下的需求空白，前一段时间的投机实际上将这些楼盘的未来优势转移到当前阶段，导致房价虚高。

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