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金融地产无间道

更新时间：2007-2-14 0:51:57　文章来源：股票知识网

金融与地产通过商业银行的信贷渠道早已开始了紧密联系。到2006年对外资银行的人民币业务将全面开放，中國金融领域重大改革序幕已经拉开，地产与金融更迅速、更深层的融合渗透也将越来越迅速———

　　2005年以来，房地产与金融密不可分的关系更是受到了前所未有的关注，几種说法可见一斑
。比如“现金为王”———宏观调控以来，开发企业资金链受到严峻考验，融资成为开发企业最关注的問題。比如，“泡沫”与“热钱”———对房地产“泡沫”、人民币升值問題的讨论，使得境外“热钱”問題浮出水面，房地产作为投资品的特点又一次引起热烈讨论。比如“房地产绑架了金融”———不管论述是否恰当，中國人民银行的《中國房地产金融报告》的出炉也从另一方面体现了地产对金融的重要。

　　而更加引人关注的是，根据中國加入WTO的承诺，中國金融领域将逐步对外开放，到2006年对外资银行的人民币业务将全面开放，中國金融领域重大改革序幕已经拉开，地产与金融更迅速、更深层的融合渗透也将越来越迅速。

　　不妨借國外的经验———这面镜子来看看未来十年北京的地产和金融的关系，地产与金融的融合渗透将到什么程度———中國真正意义的房地产市场，刚刚发展了十多年时间，金融行业的改革也刚刚开始，与以美國为代表的经济发达國家的状况仍有较大距离，了解发达國家的现状，对描述我们的未来具有极大的借鉴。

　　美國房地产行业的多元化金融主体。美國房地产资本市场的参与者不但有商业银行，也有各类储蓄银行、信用合作社、人寿保险公司、退休基金、投资银行、风险基金等等，不同的投资主体也带来了不同性质的融资方式，扩展了融资渠道。

　　美國房地产行业多级贷款市场。美國房地产抵押贷款的二级市场已经非常活跃，发达的股票与证券交易所为抵押贷款证券化提供了交易平台。多级贷款市场体系不但降低了投资机构的风险，同时也拓展了房地产资金来源，使得众多投资人与投资机构可以间接投资房地产。

　　美國房地产不断创新的融资工具。各種形式的参与主体、市场化的运作方式、完善的法律以及征信体系都使得美國金融工具的创新速度远远超过了自然科学技术的进步速度。房地产融资可以采用传统的合伙、合资、有限责任公司等股权融资方式，也可以根据自身对于财务成本、风险的承受能力选择更多融资工具。

　　看得出，在美國房地产市场上，不但具有丰富的开发融资渠道与工具，老百姓的住宅消费也有方便、灵活的金融保障。首先是借贷方便。目前全美有超过1.8万家银行以及其他金融机构从事住宅抵押贷款业务，美國居民购房资金的80％来源于金融机构贷款，而且政府为居民住房贷款提供担保、贷款利息免税以及其他优惠，金融为居民购房提供了极大支持。其次是资产处置方便———美國新建住宅交易不足全部交易量1/4，大量交易都是二手房。完善的金融、经纪、法律等服务行业，以及成熟的管理模式，都使得房屋处置便捷，这也增强了房屋作为资产的流动价值。最后反按揭———一些退休者将房屋抵押给金融机构，从而定期取得生活费用，到期后通过大房换小房的方式还本付息，借款人去世也可以由金融机构处置物业。这一手段使得住房更类似于储蓄。　说到这儿，我们再来畅想一下未来十年北京房地产行业有可能出现的地产和金融的关系：首先，开发企业金融化———今后，國内房地产市场与金融也将会越来越紧密地融合，各类金融机构不但会为房地产开发公司提供丰富的融资渠道，不少房地产公司本身可能就已经转变为REIT或其他種类的金融机构。其次，房屋价值资产化———对于消费者来说，购房置业也会得到更多、更方便、服务更好的金融机构支持。房屋不仅仅是住所、是消费品，房屋更是可以随时变现、灵活处置的金融资产。

　　而这些，都似乎在验证一句话，那就是：房地产就是资本的游戏！

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