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从买房的更大笨蛋理论说起

更新时间：2007-2-13 17:08:34　文章来源：股票知识网

今天，我们《上证·房地产专刊》正式与大家见面。
　　正摸着石头过河，却又面临风口浪尖，这就是当前的中國房地产市场，购房者和开发企业一样受到考验。房产自住需求高涨的同时，投资性需求也不同寻常的水涨船高，即便是单纯的自住客户，也在考虑数年乃至十数年后的转让投资問題
。在这样一个泡沫争论不休、各種需求掺杂的市场上，投资者、自住者根据什么标准来挑选品種，最大可能的趋利避害？伟大的经济学家这样表述：如果你的选择能吸引一些更大的笨蛋来接手，那么你就是有眼光的，反之，你就是最大的笨蛋。
　　“挑选笨蛋”的过程
　　事实上，不管何種投资理论，其作用无外乎解释和预测房地产市场的波动，并进而利用这種波动来提高投资成功的概率。单纯从投资角度而言，我们之所以选择购买某房产，并不单单因为这房产具有开发商所声称的各项价值，而是因为我们预期会有人花更高的价格接手，这正是英國经济学家凯恩斯的投资理论。
　　另一位经济学家马尔基尔就将凯恩斯的这一结论归纳为所谓的“更大笨蛋理论”（Theory of Greater Fool）：你之所以不管某房产的真实价值也愿意花高价买下，是因为你预期会有更大的笨蛋花更高的价格从你史N新蜃咚Ｍ蹲食晒Φ墓丶驮谟谀芊褡既放卸暇烤褂忻挥斜茸约焊蟮谋康俺鱿帧灰悴皇亲畲蟮谋康埃徒鼋鍪亲嘧俚膯栴}；如果再也找不到愿意出更高价的更大笨蛋，那么很可惜，你就是最大的笨蛋了。
　　纯粹的投资者应该仅仅将房产作为一種投资品種而不夹杂主观偏好，因此，理性的投资行为并非选择自己喜欢的房产，而是选择那些最可能被大多数人欣赏的房产。就是说，成功的房产投资应该建立在对大多数人购买心理的预期上，虽然这種观点或许与在投资界占主流地位的“价值投资学派”主张相左。“在我看来，房地产投资只要选择恰当，投资价值胜过所有金融投资，因为其一次性交易的机会成本最低。我國人口流动量大、二手房市场活跃的城市最有投资潜力。”一位经济学教授这样乐观的概括。
　　并不完全理性的市场
　　但是，市场风云变幻，房地产市场更多的还受到政策面的影响，这是不得不考虑的投资风险。另外，和其他投资品種有所不同，购房者或多或少还对房产具有自住的普遍需求。房产投资、自住的双重属性决定了潜在购房者进入市场前必须有一个深刻把握。下面一段数字或许可以给我们一点启示。
　　刚刚进入4月，全國各地的房地产市场正感受到一年来少有的一股所谓“春风”。
　　尽管房价还未普遍回升，但3月上海楼市的成交量逼近180万平方米，环比2月的82万平方米大涨120％；一季度北京住宅平均售价7168元/平方米，同比上涨约15%；一季度广州中心城区住宅均价7483元/平方米，上涨14%；深圳住宅均价更是突破8000元/平方米，上涨超过25％。

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